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45城樓市調控加碼,投資客還能“囂張”了嗎?星河裝配式建材和您一起了解房價現狀

時間:2019-12-01 16:27:00      點擊:
裝配式建筑,裝配式房屋
樓市調控趨嚴

據中原地產研究中心統計數據顯示,自今年北京“317”新政出臺以來,多個城市跟進。目前來看,多個城市房價報價指數下滑,北京報價指數從88%高位直線下滑,跌至目前的54%;二線城市中,天津、珠海報價指數的下滑比較明顯。

據中信建投研究發展部高級副總裁陳慎表示,這一輪調控非常嚴,11個城市出臺一輪,12個城市出臺三輪,14個城市出臺三輪以上,上一輪調控集中在一線城市,這一輪則有越老越多的三、四線城市納入調控范圍,預計龍頭城市的樓市銷售額增速將熄火。

房企銷售承壓

有市場人士也表示,從三、四線城市限購反推,這一輪房價上漲不僅限于一線城市和二線核心城市,一線城市周邊的三、四線城市由于投資需求的加入,房價快速上漲才促使調控政策出臺。

以北京和上海為例,把這兩個城市圈的每個城市房價拉出來,如果兩個相鄰城市出現三倍的差價,就出現了投資轉移。北京房價上漲之后,環京快速上漲,其中多數都是投資需求,有的可居住數萬人的小區,僅有三成的亮燈率;另以嘉興為例,40%的需求都是投資需求。

“這一輪大家買房子更多是用銀行的錢?!背律髟凇澳諑匠鞘行賂窬幀甭厶成媳硎?,2012年時,交易杠桿20%多一點,三年內就達到50%,這個速度很快。
另有分析師認為,投資需求被封堵之后,房地產按揭貸款比重會下降,房企銷售壓力將增加。
但更重要的是,政策對房企的打壓去去年就開始了,包括收緊房地產企業融資渠道,不放行公司債,提高貸款難度,甚至在預售證的審批上嚴格限價的同時,要求企業不要捂盤惜售。

二手新增房源下降

總體來看,這一輪調控不僅是針對一手市場,不少城市的二手市場也受到很大影響。反推其背后原因,則是二手市場“量價”齊漲。實際上,這意味不僅是一線城市新房市場萎縮帶來房價上行,不少二、三線城市的二手住宅市場活躍度上升也提升了投資客的出手的信心。

據成都鏈家研究院張鍵表示,2016年,由新房主導的市場向二手房主導的市場轉移速度加快。重慶、成都、合肥、武漢等內陸六大城市二手住宅成交量占比正從20%向40%,甚至60%推進。其中,成都中心城區二手房成交占比已經超過了50%。

簡言之,從鏈家、中原地產和我愛我家等全國性中介公司進駐城市來看,成都、武漢、南京和重慶等地的數量正在增加。
但新政實施以來,二手市場的新增客源也正在下降,尤其以北京為例,為了抑制炒房,封堵投資客擾亂市場,商住房遭到限購,中介機構馬上全面下降了商住房。
而成都從“324”到“330”,新增房源下降了20%,新增客源下降了30%,供需緊張態勢得到緩解。

樓市現降溫跡象

“有人說市場高度分化,其實市場高度連通。北京限購,很多人跑到周邊,跑到三亞,跑到昆明,跑到??詡絳蹲??!?鏈家研究院院長楊現領向《證券日報》等記者表示,北京70%-80%的交易都在換房,在這些連環單交易里,手里面有一套房子,賣了再買一套,甚至包括首次置業的人群,也是在換房。去年在武漢,廈門買的房子漲了,然后賣了,湊錢在北京買房。

鑒于此,這一輪調控之后,換房需求成本立刻加大,認房認貸之下,在北京,即使滿足首套房需求,300萬元首付在六環以內都找不到合適的房子,即使換房,六成,甚至八成的首付,賣掉一套也不夠買另一套的,換房的面積越來越小,成本越來越高之下,換房需求將會出現一定程度的熄火。


換房需求熄火,將會進一步降低市場交易量。
據楊現領表示,調控之后,北京二手房成交量已經出現明顯下滑,預計還會繼續下降。
另有業內人士也表示,樓市將全面降溫,且這一輪交易量下滑周期將較長。

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